« Emplacement, emplacement, emplacement. »
C’est probablement la phrase la plus galvaudée dans le domaine de l’immobilier – mais pour une bonne raison.
L’emplacement est un facteur de réussite ou d’échec, en particulier dans le commerce de détail. L’emplacement de votre magasin ou commerce peut avoir un impact significatif sur votre visibilité et votre fréquentation : vous devez donc prendre votre temps pour trouver et sécuriser le meilleur emplacement.
Si vous êtes déjà à la recherche d’un emplacement idéal, l’étape suivante consiste à négocier votre bail.
Que vous soyez un nouveau commerçant qui loue sa toute première boutique physique ou un détaillant multi-magasin qui cherche à s’étendre à d’autres emplacements, le bail de votre espace de vente sera l’une des choses les plus importantes que vous établirez. Un mauvais contrat de location peut vous handicaper financièrement, même si vous atteignez tous vos objectifs de vente.
Découvrez dans cet article comment négocier un bail commercial favorable et 15 éléments à garder à l’esprit lorsque vous négociez avec des bailleurs potentiels.
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Qu’est-ce qu’un bail commercial de détail ?
Les baux commerciaux sont différents des baux d’habitation.
Même si vous avez négocié avec succès des centaines de locations d’appartements, vous devez mener des recherches plus approfondies avant de vous lancer dans une aventure avec un bailleur commercial. Tout d’abord, la durée des baux commerciaux a tendance à être plus longue que celle des baux d’habitation, soit environ dix ans en moyenne. En Belgique, la durée du bail commercial est de minimum 9 ans.
En Suisse, la durée du bail commercial est généralement de 5 ans, avec cependant la possibilité pour les locataires de signer une option de sortie anticipée au bout de 3 ans.
Les structures de responsabilité des baux commerciaux sont également plus flexibles.
Quels sont les types de baux commerciaux ?
Selon le type de bail que vous acceptez, vous pouvez payer un loyer de base moins élevé, mais être responsable des coûts d’exploitation tels que les charges, l’entretien et les taxes, ou payer une prime pour que le bailleur prenne en charge toutes les responsabilités financières.
Si vous êtes un tout nouveau détaillant, payer cette prime peut en fait être plus judicieux car cela vous permet de budgétiser efficacement.
Voici les quatre principaux types de baux commerciaux :
- Le bail net : le locataire ne paie que les charges d’exploitation et la taxe foncière ; le bailleur paie l’entretien, les réparations et l’assurance.
- Le bail double net (ou supernet) : le locataire est responsable uniquement des charges d’exploitation, des taxes foncières et des primes d’assurance pour le bâtiment ; le bailleur paie l’entretien et les réparations.
- Le bail triple net : le locataire est responsable de tous les coûts de l’immeuble, et le bailleur est généralement responsable des réparations structurelles.
- Bail à service complet brut, ou bail brut modifié (également appelé bail net modifié) : partage des réparations structurelles et des frais d’exploitation (impôts fonciers, assurance immobilière, entretien des parties communes et services publics) entre le locataire et le bailleur, appelé « loyer de base ».
Il est important de noter que vous aurez probablement une plus grande flexibilité de négociation sur la structure du bail avec un bailleur indépendant, par opposition à une société commerciale. (Dans les centres commerciaux, par exemple, il est généralement difficile de négocier même le loyer de base, et encore moins la structure.)
Tout cela pour dire qu’en ce qui concerne un bail commercial, il y a beaucoup de petites choses qui peuvent être négociées et demandées pour que le bail tourne en votre faveur.
N’oubliez pas que certains de ces petits détails peuvent soit compenser un loyer de base plus élevé que vous ne le souhaitez, soit vous servir d’outils pour faire baisser ce loyer de base.
Comment négocier un bail commercial pour votre magasin de détail : 15 conseils
1. Fixez à l’avance votre budget, les éléments indispensables et les éléments souhaitables
La toute première chose que vous devez faire (avant même de chercher un emplacement) est de déterminer votre budget exact, les éléments que vous devez absolument avoir et ceux qu’il serait bon d’avoir. Par exemple, privilégiez une sous-location si les choses tournent mal (surtout si c’est votre premier emplacement) ou envisagez de renoncer à un parking gratuit dans le contrat. Ces différents éléments constitueront un avantage considérable dans votre négociation d’un bailleur commercial.
2. Demandez à un agent ou à un avocat de négocier pour vous
Avant de vous lancer tête baissée, vous pouvez demander à un agent de négocier votre bail à votre place, si votre budget le permet. Ils seront en mesure d’obtenir des offres et des clauses que vous n’aurez peut-être jamais remarquées.
3. Ne négociez pas sur plus d’un site en même temps
Pour négocier en position de force, vous devez le faire sur plus d’un site en même temps. Cela vous donnera la possibilité de vous retirer d’au moins une des négociations, ce qui vous placera dans une meilleure position.
4. Ne payez pas le loyer de base demandé
Les bailleurs demandent à l’avance un loyer qui est le montant maximum du loyer qu’ils pensent qu’un locataire pourrait accepter de payer. Présentez votre contre-offre à 10-15% en dessous de ce qu’ils demandent. Après cela, vous serez généralement en mesure de trouver un chiffre intermédiaire qui vous conviendra à tous les deux.
5. Vérifiez vous-même la superficie de l’emplacement
Les mesures de l’espace commercial peuvent facilement devenir obsolètes, car chaque locataire commercial a tendance à modifier l’espace en fonction de ses besoins. Vous pouvez vous trouver dans une situation où la superficie de l’espace utilisable peut avoir considérablement diminué. Il n’est pas rare non plus que les bailleurs incluent dans la superficie des parties communes d’un bâtiment ou gonflent simplement la superficie.
La superficie exacte en mètres carrés est importante car le loyer commercial est payé au mètre carré. Mesurez vous-même l’espace commercial et s’il s’avère qu’il est plus petit que ce que le bailleur prétend, négociez un rabais sur le loyer.
6. Obtenez un meilleur loyer de base en négociant une durée de bail plus longue
L’objectif de la négociation du loyer de base est d’obtenir une durée minimale du bail avec le maximum d’avantages. Travaillez avec le bailleur pour déterminer ce qu’il est prêt à accorder en échange d’un mandat de location.
Une méthode qui peut vous aider ici est de négocier les options de renouvellement futur. Si vous ne pouvez pas obtenir exactement ce que vous voulez en vous engageant sur un bail complet de trois ans, vous pouvez, par exemple, trouver un compromis sur un bail de deux ans avec une option de renouvellement assortie d’une très faible augmentation de loyer. (Remarque : vous devriez de toute façon négocier les options de renouvellement. Obtenir que les futures augmentations de loyer soient plafonnées est toujours une bonne idée).
Encore une fois, les commerces de vente au détail qui viennent de démarrer auront peut-être intérêt à accepter le prix plus élevé d’un bail à court terme la première fois, tout en s’efforçant d’obtenir des clauses de résiliation et de sous-location favorables pour avoir l’esprit tranquille.
7. Négociez un loyer gratuit
Le loyer gratuit est une promotion populaire pour les bailleurs et peut également être un excellent compromis pour une réduction de loyer.
En effet, un bailleur peut ne pas vouloir baisser le loyer de base parce que cela pourrait diminuer la valeur que les futurs locataires sont prêts à payer, mais il peut tout de même être prêt à vous accorder une réduction par le biais de périodes de loyer gratuit. Sur un bail de 3 ans, une seule période de loyer gratuit par an se traduira par une réduction totale de 8,3 % sur le loyer, par exemple.
Conseil : lorsque vous négociez des périodes de loyer gratuit, assurez-vous que toutes les autres dépenses (entretien, charges d’exploitation, etc.) soient également supprimées ce mois-là.
8. Demandez une période de remédiation équitable
Une période de remédiation est le délai qui vous est accordé pour remédier à la violation du bail. L’exemple le plus courant est le retard dans le paiement du loyer. Sans cette période, vous risquez de payer des amendes ou d’être poursuivi en justice pour une chose aussi simple que l’oubli du loyer pendant une seule journée. Ne signez donc pas le bail avant d’avoir prévu une période de remédiation.
9. Négociez des frais de résiliation anticipée moins élevés
Tout est négociable, même les frais de résiliation anticipée. Les nouveaux détaillants peuvent trouver qu’il vaille la peine de se battre pour réduire ces frais afin d’avoir l’esprit tranquille.
10. Ajoutez une clause de sous-location
Il peut être pertinent d’ajouter une clause de sous-location, en plus ou à la place des frais de résiliation anticipée. Si vous devez déménager dans un autre espace, la sous-location vous permettra de récupérer le loyer perdu.
11. Prévoyez une clause de co-location
Une clause de co-location est une clause qui vous permet de rompre votre bail si un locataire important qui vous apporte des affaires dans le même immeuble à locataires multiples déménage.
Cette clause est particulièrement importante pour les petits détaillants qui opèrent dans un centre commercial. Ces magasins à grande surface peuvent constituer l’attrait initial de votre emplacement et, en fin de compte, drainer beaucoup de trafic vers vos portes. Si vous louez dans une telle situation, vous devez vous assurer que vous pouvez rompre votre bail si ce centre commercial venait à faire faillite par exemple.
12. Incluez une clause empêchant votre bailleur de louer des locaux dans votre immeuble à un concurrent
Demander l’insertion d’une clause empêchant votre bailleur de louer à la concurrence peut être une bonne idée que vous pouvez négocier.
13. Faites attention à la responsabilité du système de chauffage, ventilation et de climatisation
La responsabilité du système de chauffage, de ventilation et de climatisation de l’espace est un petit détail qui pourrait vous coûter très cher si vous négligez ces coûts.
Voyez si vous pouvez confier cette responsabilité au bailleur ou, à défaut, si vous pouvez fixer des plafonds à votre dépense annuelle.
14. Négociez tous les avantages disponibles
Comme nous l’avons mentionné plus haut, il peut être difficile de marchander avec une société-bailleur sur certains points comme le loyer de base et la structure du bail. Mais les entreprises bailleurs offriront d’autres avantages que vous pourriez obtenir gratuitement, comme le parking gratuit pour les employés ou le wi-fi. Ces avantages peuvent vous faire économiser beaucoup d’argent sur le long terme.
15. Négociez soigneusement votre clause de « force majeure »
La clause de force majeure est une partie d’un contrat de location qui stipule les situations dans lesquelles les obligations du bailleur ou du locataire peuvent être retardées ou excusées. La plupart des clauses de force majeure couvrent des circonstances exceptionnelles et/ou imprévues, telles que les cas de force majeure, les grèves, les guerres, les conflits du travail, etc.
Mais comme l’ont découvert de nombreux locataires commerciaux en 2020, les clauses de force majeure ne couvrent apparemment pas les fermetures sanctionnées par le gouvernement dans le cadre d’une pandémie mondiale. De nombreux commerces se sont retrouvés en conflit avec leurs bailleurs pour savoir s’ils devaient continuer à payer le loyer pendant les périodes où ils étaient obligés de fermer.
Vous pouvez éviter ces situations en négociant (ou renégociant) ce qu’implique la force majeure.
Bail commercial : soyez en position de force
Avec une bonne dose de préparation et de persévérance, la négociation d’un bail pour votre commerce ou boutique peut apparaître moins intimidante.
En suivant les conseils ci-dessus, vous servez fin prêt à démarrer la gestion de votre commerce du bon pied.
La deuxième étape ? Vous équiper d’une plateforme technologique omnicanal qui répondra à tous vos besoins. Contactez-nous pour savoir comment un logiciel de caisse comme Lightspeed Retail peut vous aider.
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